EN FRANCE, L'IMMOBILIER RÉSIDENTIEL A TOUCHÉ UN PLAFOND

ANALYSE DU MARCHÉ IMMOBILIER

De Paris à Bordeaux, en passant par Lyon, le marché de l'immobilier résidentiel a commencé à se crisper et  les perspectives  sont  moroses  (cf.  Graphique de  la  semaine). Alors  que les  prix  des maisons  et appartements stagnent  dans l’ancien, ils reculent  déjà dans le neuf.  Au cours des dernières  années, le marché immobilier s’est caractérisé par une offre  restreinte et  une demande forte. Ce phénomène a été amplifié durant la pandémie de Covid-19 lorsque la pénurie de matériaux d'une part  et le besoin de vivre à son aise d'autre part ont donné un avantage excessif aux vendeurs vis-à-vis des acquéreurs.

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Entre 2019 et 2022,  les prix  de l'immobilier    résidentiel   ont  progressé   de 20% dans l'Hexagone.   Aujourd'hui    et comme  lors  de la Grande  Crise Financière  (GFC) de 2008,  l'équilibre    entre  l'offre   et la demande   ne parvient   à être trouvé   qu'à la  condition   d'une  baisse des  prix.  Les facteurs  explicatifs   sont  multiples   :

              ▪     Les prix   de  l'immobilier    résidentiel    étaient   trop   élevés.   Comme  nous  l'avions  analysé  lors  de  notre précédente   étude  (cf. Stratégie  &  Thématiques  du  4 juillet  2022), ils ont  atteint   des niveaux  incohérents avec le revenu  disponible   des ménages. Après  avoir touché  un record  vieux  d'un siècle,  le ratio  n'a effacé qu'une  petite   partie  de l'excès accumulé  (cf. Fig. 2). Par rapport   aux loyers, la comparaison   n'est  pas plus  flatteuse   et demeure   très clairement   en  défaveur  d'un  achat immobilier    (cf. Fig. 3).

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Fig. 2 – Prix  immobiliers   /  revenus  des ménages        

Fig. 3 – Prix immobiliers   /  loyers annuels

▪     Le  pouvoir   d'achat   des  ménages   s'érode   avec  l'inflation.     Le  salaire  horaire   moyen   des  Français  a  progressé   de 5.2%  entre  mars  2022 et  mars  2023,  moins  vite  que l'indice   des prix  à la consommation qui  s'arrogeait    6.7% sur  la même   période   (cf. Fig.  4). Par  ailleurs,  les  promoteurs    immobiliers    ont  la  capacité   contractuelle    de  répercuter   sur  les  acquéreurs   l'inflation    des matériaux   de  construction,    si  leurs  prix   augmentent   par  rapport   au  devis  initial.   Ce faisant,  les  prix  de  vente  finaux  des  nouveaux logements   se  sont  considérablement    accrus.  Certains  ménages  sont  dans l'incapacité   de  faire  face  à ces  frais  imprévus  et  à l'alourdissement des  mensualités   qui  en  découlent.    Face  à cette   difficulté, certains   n'ont  d'autre   choix  que de  revendre   leur maison   nouvellement    construite.    

              ▪     Les conditions   de  crédit  se durcissent   doublement.     D'une part,   les taux hypothécaires    sont  passés de 1%  à 3.5% en l'espace  de  24 mois  (cf. Fig. 5)  et, d'autre   part,  les exigences  des banques   pour  octroyer des  prêts  hypothécaires   se sont  renforcées.   Face au  risque  croissant  de défaillance   des  emprunteurs,  elles  leur  demandent    davantage  de  garanties.  En  juin  2023,  les banques  françaises   ont  ainsi  accordé 41%  de crédits  hypothécaires    de moins  qu'un   an auparavant.

              ▪     L'apport    initial   nécessaire   pour  acquérir    un  bien  immobilier     est  plus  élevé  que  par   le passé.  Non seulement    les prix  immobiliers    ont  augmenté,   faisant  mécaniquement     croître  le  montant   de  la mise  de  fonds  préalable,   mais  celle-ci  doit   désormais  représenter    près  de 35%  du bien,   contre  5% il  y a  4  ans.  En cas de vente  forcée  du bien  immobilier,   dans  des conditions   dégradées,  le créancier   augmente ainsi  sa probabilité    de retrouver   son  capital.

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Fig. 4  – Pouvoir  d'achat  des  ménages

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Fig.  5 –  Taux  moyen    des  crédits    hypothécaires

Au-delà des considérations théoriques,  le  dégonflement  de la bulle  immobilière est très  concret.

Prenons    un  exemple    :  

▪     En 2019, un ménage  français moyen, qui souhaitait  acquérir un bien immobilier  d'une  valeur  de 218'274beuros devait disposer d'un apport  personnel  de   11'040 euros  et pouvait     emprunter à  sa banque 207'234euros à  1.2% sur  25  ans.  A  l'échéance,  après  avoir versé 31'884  euros d'intérêts  cumulés,  ce  bien  lui aurait coûté  250'158  euros   (cf.  Fig.  6).  

▪     En  2023,  ce  même bien vaut  258'000  euros mais,  au vu des  règles  d'octroi  de  crédits,  la  banque  lui demandera  89'422  euros  d'apport  et  ne lui prêtera  que 168'075  euros  à un   taux de  4%  sur 25  ans, pour un coût final de  355'570 euros  dont  98'073 euros d'intérêts  cumulés.  

En quatre ans,  en raison  de l'envolée  des prix immobiliers  et de  la hausse  des  taux d'intérêt, la capacité d’emprunt des  ménages  a  reculé de  19% et  leur capacité  d'accession  à la  propriété,  de 30%.

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Fig. 6  – Achat    moyen   d'un   bien   immobilier      en  France   et  sources   de  financement

Si  les  prix    de  l'immobilier      résidentiel     chutent    dans   une   majorité     du   territoire     français,    il  existe  d'importantes       disparités     selon    les    départements      (cf.    Fig.   7).    Pendant    que    les   prix   reculent  significativement     à  Bordeaux,    Lyon  et   Paris,  ils  résistent    dans  les   villes  qui   bénéficient    d’une   forte  attractivité    comme  Nice  et Marseille,   ou  d’un  effet  de  rattrapage   comme  Strasbourg.

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Fig. 7 – Prix  de l'immobilier,    par  département    et dans  les principales   villes

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D'autres   facteurs  viendront    amplifier    la correction    du marché   immobilier    :

              ▪     La  hausse   du   taux   de   chômage.    A  mesure    que   les  créations    d'emploi    céderont    la   place   aux  licenciements,    le revenu  des ménages  diminuera.   Leur  capacité  d'achat  de nouveaux   logements  ou  de remboursement      de  prêts   existants   faiblira.   Le  manque   de   vigueur   de  la  demande    accentuera   la pression   baissière  sur les prix  immobiliers.  

              ▪     Le sentiment    de marché   est  en train   de tourner    de l'optimisme     au pessimisme.   Jusqu'à  récemment  et   compte    tenu   de  la   hausse  des  taux   de   crédit,   les   acquéreurs   cherchaient     à  passer  à  l’acte rapidement.     Désormais,   ils  sont  7  sur   10  à déclarer    vouloir   reporter    leur   projet   d’acquisition.    Ils  espèrent   une  baisse des taux  ou  des prix  de l’immobilier.

Les premiers    impactés    par  cette   problématique      sont   les  primo-accédants.      Ils  ne représentent     plus que  27%  des  acquéreurs,    contre   plus   de  50% auparavant.     Le plus   souvent,   c'est   la surface   qui   leur servait    de   variable    d'ajustement.      Pour   être    en   mesure    d'aller    au   bout   de   leur    projet    d'achat immobilier,     ils  achetaient    une   pièce  ou   deux  de  moins.   Demain,    ils  n'auront    d'autre    choix   que  de  faire   chuter   le prix   du bien   qu'ils   convoitent…    soit  en  s'éloignant    de leur   zone  de préférence,    soit  en renonçant    à une  partie    du  confort   (travaux   de  rénovation),     soit  en  persuadant    les  vendeurs   de  leur concéder   une  décote.

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Aussi désagréable qu'il  puisse paraître, ce cycle immobilier   est relativement   classique. La bulle  a mis près de sept ans à se former et son dégonflement  s'effectue par étapes :  

1-  Début 2022, les prix de l'immobilier  résidentiel ont  arrêté de croître.  

2-  Au second semestre 2022, les vendeurs refusant de baisser leurs prix et les acheteurs n'ayant plus les  mêmes moyens, les transactions se sont taries. Par ailleurs, certains propriétaires  étaient réticents  à déménager  car  vendre  leur  logement  pour  en acheter  un  nouveau  aurait  impliqué  un  emprunt  hypothécaire  beaucoup plus coûteux.

3-  Lors des premiers  mois de  l'année  2023, l'attentisme  était  de  mise : les  vendeurs espéraient  une reprise du marché tandis que les acheteurs étaient devenus frileux  à mesure que la crise immobilière faisait  la une  des journaux.  L'offre de  logements existants  étant faible,  les nouveaux  acheteurs se tournaient  vers les constructions neuves.

4-  Aujourd'hui  et  pour les 18 prochains mois, une partie  des vendeurs - ceux qui sont  dans l'urgence - sont  en train  d'accepter une décote et  d'initier  la vague de contraction  des prix. Pour les autres, ce sera la course à la baisse des prix, dans l'objectif d'avoir un coup d'avance et éviter d'enregistrer  une lourde  perte.  

5-  En fin de cycle, certains propriétaires  seront contraints  de vendre à perte, engendrant une  méfiance générale des ménages vis-à-vis de l'investissement  immobilier  résidentiel, freinant  la future  reprise du marché. Il sera temps d'acheter.

Conclusion :

Une diminution  de 20% des prix immobiliers serait nécessaire, à environnement  de taux constant, pour permettre aux acquéreurs de décrocher un crédit  et ainsi d’accéder à la propriété. Sans cela, la situation du marché immobilier demeurera sclérosée.

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RENDEMENT DES ACTIFS FINANCIERS

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